上海至善分析房地产行业投资,展望2019年新动态

     自2013年来,国家陆续颁布了一系列房地产调控政策,一定程度上遏制房价上涨,促进房地产市场平稳健康发展。上海至善股权投资基金有限公司作为一家专注于股权投资的私募机构,自然在房地产行业做过不少投资,上海至善从基本面维度、行业内部结构维度、政策及货币环境维度分析2018年房地产行业变化,展望2019年新动态。

对于2018年的房地产行业的景气度,行业内一面认为理性,一面认为下行,而上海至善股权投资基金有限公司认为,房地产行业的周期波动必须拉长来看,简单的月度、季度甚至特殊年度的波动并不能充分代表行业未来的方向选择,市场回归理性与景气度下行只是一种行业现象下的两个独立象限的解释。

上海至善股权投资基金有限公司通过40城新房成交同环比图、100个重点城市土地供应及成交情况、13城二手房成交环比图、商品房新增供给月度数据等方面进行分析,房地产行业已经进入调整周期,如果相信数理统计具有连贯性及可测性,那么在2019年,上海至善股权投资基金有限公司判断房地产行业将继续承压,但这个调整只是为了使其进入理性区间,属于良性主动调整,因为数据下行过程中行业内企业的结构化变动以及政策边际收窄的趋势明显。

对于行业内部结构变动的趋势,上海至善股权投资基金有限公司认为内部结构优化程度加快。通过深度分析行业财务报表,上海至善股权投资基金有限公司发现 2016-2017 年高峰期的销售陆续进入结算期,地产公司业绩进入收获期,营收和净利润均实现快速扩张,从各房企的负债率、经营现金流、筹资现金来看, 上海至善股权投资基金有限公司认为,这是大小房企为自己在2019年加压的最佳戏码,2019年的行业集中度上升确定无疑,一收一击是行业清理非理性浮筹(供应端及资本端)的最好佐证,市场各类房企主体仍然看重未来的市场,并针对各自实情作出大调整。

如今,房地产行业政策趋势已经从紧超过 8 个季度,已经成为 2007 年以来政策趋势从紧延续时间最长的一个历史阶段。当前国内外经济不确定性明显增加,2018 年 8 月之后产业调控政策出台的频率明显放缓。上海至善股权投资基金有限公司认为,2019年房地产行业调控政策将既考虑加大对刚需的支持力度,又避免房价上涨。在货币环境方面,根据中国人民银行易纲行长在 2018年 G30 国际银行业研讨会的发言及答问中指出:“我们在货币政策工具方面还有相当的空间,包括利率、准备金率以及货币条件等。考虑到美联储正在加息,中国的利率水平是合适的。我们的上述工具足以应对不确定性。”上海至善股权投资基金有限公司预计未来一段时间基准利率上行的可能性很低。

据统计数据看,房地产市场在逐渐降温,由于部分城市房价累计上涨较大,上海至善股权投资基金有限公司预计这种温和调整将持续较长时间,但又因为政策逐渐趋稳,按揭贷款利率见顶,可能行业调整会持续但幅度并不剧烈。

上海至善股权投资基金有限公司认为,在2019年房地产行业将是投资人、房开、金融机构及政府之间的多方博弈,也是相互传导、相互影响的局面,上海至善股权投资基金有限公司会持续关注房地产行业前沿,把握动态,为投资者提供更多咨询。


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